Wohnberechtigung und Recht

Eine Wohnung für sich und seine Familie zu haben zählt zu den elementaren Bedürfnissen des Menschen. Auf dieser Seite erfahren Sie deshalb, was der Freistaat Bayern dafür unternimmt, dass auch Menschen mit niedrigerem Einkommen Wohnraum finden und Wohnraum erhalten.

Wohnungsbindungsrecht (Wohnberechtigung)

Wohnungen, die mit staatlichen Mitteln gefördert wurden, unterliegen bestimmten Bindungen, an die sich Verfügungsberechtigte (Vermieter) halten müssen.

Im Zuge der Föderalismusreform (Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28. August 2006) ist die Gesetzgebungskompetenz im Wohnungswesen weitgehend auf die Länder übergegangen. Der Freistaat Bayern hat mit dem Erlass des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (BayWoFG) und des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes (BayWoBindG) von dieser neuen Kompetenz zum 1. Mai 2007 Gebrauch gemacht.

Geförderte Wohnungen unterliegen je nach Zeitraum der Förderung unterschiedlichen Belegungs- und Mietbindungen:

  • Bis zum Jahr 2002 und nach dem I. und II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) geförderte Wohnungen (sogenannter Erster Förderungsweg) unterliegen den im BayWoBindG geregelten Bindungen.
  •  Nach dem sogenannten Zweiten und Dritten Förderungsweg (§§ 88 bis 88c II. WoBauG beziehungsweise §§ 88d und 88e II. WoBauG) geförderte Wohnungen unterliegen den in den Bewilligungsbescheiden bestimmten Bindungen.
  • Ab dem Jahr 2003 bis zum 30. April 2007 nach dem WoFG des Bundes geförderte Wohnungen sowie ab dem 1. Mai 2007 nach dem BayWoFG geförderte Wohnungen unterliegen den in den Bewilligungsbescheiden nach Maßgabe des BayWoFG bestimmten Bedingungen.

Die Verwaltungsvorschriften zum Vollzug des Wohnungsbindungsrechts (VVWoBindR) fassen die Bestimmungen für sämtliche Förderungswege zusammen. Diese Bestimmungen haben die zuständigen Stellen bei der Anwendung und Ausgestaltung des belegungsrechtlichen Instrumentariums im Hinblick auf die Sicherung der Zweckbestimmung gebundenen Wohnraums zu beachten. Für die Verfügungsberechtigten (Vermieter) sowie für die Wohnungssuchenden geben sie Hinweise, beispielsweise zur Bestimmung der maßgeblichen Wohnungsgröße.

Mit dem Vordruck WBS I und den übrigen Antragsformularen kann der Wohnungssuchende einen Antrag zur Überlassung einer mit staatlichen Mitteln geförderten Wohnung stellen; der Mieter einer einkommensorientiert geförderten Wohnung kann damit einen Antrag auf Zusatzförderung stellen.

Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

Das Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007, zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2017, ermächtigt Gemeinden für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Satzung festzulegen, dass eine Zweckentfremdung von Wohnraum nur mit einer Genehmigung zulässig sein soll. Ob im Gemeindegebiet tatsächlich ein angespannter Wohnungsmarkt besteht, beurteilt die Gemeinde selbst. Sie entscheidet auch nach eigenem Ermessen, ob sie eine derartige Satzung erlässt. Die gemeindliche Satzung, mit der ein Genehmigungsvorbehalt für Zweckentfremdung von Wohnraum eingeführt wird, ist auf maximal fünf Jahre zu befristen.

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn ein Wohnraum überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Das ist insbesondere der Fall, wenn Wohnräume gewerblich genutzt werden (z.B. als Praxis oder Büro), wenn sie mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr an Touristen oder Geschäftsreisende vermietet werden (z.B. über Internetportale) oder wenn sie länger als drei Monate leer stehen. Im Geltungsbereich der Satzung ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich verboten. Ein Antrag auf Erteilung einer Genehmigung der Zweckentfremdung ist bei der Gemeinde zu stellen.

Eine ungenehmigte Zweckentfremdung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro je Wohnung geahndet werden kann.