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Wohnberechtigung und Recht

Eine Wohnung für sich und seine Familie zu haben zählt zu den elementaren Bedürfnissen des Menschen. Auf dieser Seite erfahren Sie deshalb, was der Freistaat Bayern dafür unternimmt, dass auch Menschen mit niedrigerem Einkommen Wohnraum finden und Wohnraum erhalten.

Wohnungsbindungsrecht (Wohnberechtigung)

Wohnungen, die mit staatlichen Mitteln gefördert wurden, unterliegen bestimmten Bindungen, an die sich Verfügungsberechtigte (Vermieter) halten müssen.

Im Zuge der Föderalismusreform (Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28. August 2006) ist die Gesetzgebungskompetenz im Wohnungswesen weitgehend auf die Länder übergegangen. Der Freistaat Bayern hat mit dem Erlass des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes (BayWoFG) und des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes (BayWoBindG) von dieser neuen Kompetenz zum 1. Mai 2007 Gebrauch gemacht.

Geförderte Wohnungen unterliegen je nach Zeitraum der Förderung unterschiedlichen Belegungs- und Mietbindungen:

  • Bis zum Jahr 2002 und nach dem I. und II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) geförderte Wohnungen (sogenannter Erster Förderungsweg) unterliegen den im BayWoBindG geregelten Bindungen.
  •  Nach dem sogenannten Zweiten und Dritten Förderungsweg (§§ 88 bis 88c II. WoBauG beziehungsweise §§ 88d und 88e II. WoBauG) geförderte Wohnungen unterliegen den in den Bewilligungsbescheiden bestimmten Bindungen.
  • Ab dem Jahr 2003 bis zum 30. April 2007 nach dem WoFG des Bundes geförderte Wohnungen sowie ab dem 1. Mai 2007 nach dem BayWoFG geförderte Wohnungen unterliegen den in den Bewilligungsbescheiden nach Maßgabe des BayWoFG bestimmten Bedingungen.

Die Verwaltungsvorschriften zum Vollzug des Wohnungsbindungsrechts (VVWoBindR) fassen die Bestimmungen für sämtliche Förderungswege zusammen. Diese Bestimmungen haben die zuständigen Stellen bei der Anwendung und Ausgestaltung des belegungsrechtlichen Instrumentariums im Hinblick auf die Sicherung der Zweckbestimmung gebundenen Wohnraums zu beachten. Für die Verfügungsberechtigten (Vermieter) sowie für die Wohnungssuchenden geben sie Hinweise, beispielsweise zur Bestimmung der maßgeblichen Wohnungsgröße.

Mit dem Vordruck WBS I und den übrigen Antragsformularen kann der Wohnungssuchende einen Antrag zur Überlassung einer mit staatlichen Mitteln geförderten Wohnung stellen; der Mieter einer einkommensorientiert geförderten Wohnung kann damit einen Antrag auf Zusatzförderung stellen.

Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. März 2013, ermächtigt Gemeinden mit Wohnraummangel, durch Satzung festzulegen, dass eine Zweckentfremdung von Wohnraum nur mit einer Genehmigung zulässig sein soll. Ob im Gemeindegebiet tatsächlich ein Wohnraummangel besteht, beurteilt die Gemeinde selbst. Sie entscheidet auch nach eigenem Ermessen, ob sie eine derartige Satzung erlässt. Die gemeindliche Satzung, mit der ein Genehmigungsvorbehalt für Zweckentfremdung eingeführt wird, ist auf maximal fünf Jahre zu befristen.

Zweckentfremdung bedeutet dabei, dass die Wohnräume nicht zum Wohnen, sondern zum Beispiel gewerblich oder hotelähnlich genutzt werden oder dass sie leer stehen. Der Antrag auf Erteilung der Genehmigung einer Zweckentfremdung ist bei der Gemeinde zu stellen. Die Zweckentfremdung kann grundsätzlich nur genehmigt werden, wenn vorrangige öffentliche Belange oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Im Ausnahmefall kann die Genehmigung auch dann erteilt werden, wenn für den Verlust an Wohnraum ein Ausgleich erfolgt, indem Ersatzwohnraum geschaffen wird oder Ausgleichsbeträge entrichtet werden. Das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, das die Gemeinden zum Erlass der Satzungen ermächtigt, ist derzeit bis zum 30. Juni 2017 befristet.